Derecho Inmobiliario

Antes de comprar un inmueble es fundamental verificar: (1) Título de propiedad y estudio de antecedentes dominiales (20 años); (2) Certificado de dominio e inhibiciones del vendedor; (3) Estado de deudas de impuestos, tasas y servicios; (4) Reglamento de copropiedad y administración si es propiedad horizontal; (5) Planos actualizados y habilitaciones; (6) Situación ocupacional del inmueble; (7) Estado de expensas si corresponde. En Morrone Abogados realizamos un exhaustivo due diligence para garantizar la seguridad jurídica de su inversión.

La Ley de Alquileres (Ley 27.551) con sus modificaciones establece que los contratos de alquiler residencial tienen una duración mínima de tres años. El ajuste del precio puede ser pactado libremente entre las partes, pero debe utilizarse un índice objetivo. El depósito en garantía no puede exceder el equivalente a un mes de alquiler. La ley también regula las expensas extraordinarias (a cargo del propietario) y establece que el inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato después del sexto mes, con preaviso de un mes.

La duración de un proceso de desalojo varía según la causa y jurisdicción. En la Ciudad de Buenos Aires, un desalojo por falta de pago puede demorar entre 6 y 12 meses en circunstancias normales. Si se trata de vencimiento de contrato, suele extenderse de 8 a 14 meses. Los desalojos por intrusión pueden ser más rápidos a través del proceso de 'desalojo exprés' contemplado en el Código Procesal. Estos plazos son estimativos y pueden variar según las circunstancias particulares del caso y la carga de trabajo del juzgado interviniente.

Un fideicomiso inmobiliario es una estructura legal donde una persona (fiduciante) transmite la propiedad de un bien inmueble a otra (fiduciario) para que este lo administre en beneficio de un tercero (beneficiario). Sus principales ventajas son: (1) Seguridad jurídica por la separación patrimonial; (2) Protección contra quiebras personales de los participantes; (3) Flexibilidad en el diseño y desarrollo del proyecto; (4) Beneficios impositivos en comparación con otras estructuras; (5) Mayor transparencia en la gestión de fondos. Es una herramienta ideal para proyectos inmobiliarios de construcción al costo o preventas.

Para impugnar una asamblea de consorcio debe: (1) Verificar que exista una violación al reglamento, la ley o irregularidades en la convocatoria/desarrollo; (2) Dejar constancia de su oposición en el acta de asamblea o notificar fehacientemente al administrador; (3) Presentar la demanda de nulidad dentro del plazo legal (generalmente 30 días desde la asamblea); (4) Fundamentar detalladamente los vicios que motivan la impugnación. Es recomendable intentar una solución amistosa o mediación prejudicial antes de iniciar la vía judicial. Nuestro estudio ofrece asesoramiento especializado en conflictos de propiedad horizontal.

La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad de un inmueble por la posesión continua durante un período determinado. Sus requisitos principales son: (1) Posesión pública, pacífica e ininterrumpida; (2) Duración de 20 años para usucapión larga (sin necesidad de título); o 10 años para usucapión corta (con justo título y buena fe); (3) Animus domini (comportarse como dueño); (4) Actos posesorios concretos y verificables. El proceso judicial requiere prueba contundente de todos estos elementos y puede ser complejo, por lo que es esencial contar con asesoramiento legal especializado.