Compra-Venta de Propiedades en CABA: Guía Legal Completa 2025

Comprar o vender una propiedad en Capital Federal es una de las decisiones financieras más importantes de su vida. Este proceso involucra múltiples etapas legales, documentación específica y el pago de diversos impuestos. Esta guía completa le ayudará a navegar el proceso con seguridad y evitar problemas futuros.

El Mercado Inmobiliario en Buenos Aires (2025)

Capital Federal continúa siendo uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de Argentina. En 2025, el precio promedio del metro cuadrado en CABA oscila entre USD 2.000 y USD 4.500, dependiendo del barrio y las características del inmueble.

Los barrios más cotizados como Palermo, Recoleta, Belgrano y Puerto Madero superan los USD 3.500 por m², mientras que zonas en desarrollo como Villa Crespo, Caballito o Parque Patricios ofrecen oportunidades en el rango de USD 2.000 a USD 2.800 por m².

Etapas de la Compra-Venta de Propiedades en CABA

1. Búsqueda y Visitas

El proceso comienza con la búsqueda del inmueble adecuado. Es fundamental visitar varias propiedades, verificar el estado edilicio, servicios disponibles, conectividad y seguridad del barrio. En Buenos Aires, la mayoría de las operaciones se realizan a través de inmobiliarias matriculadas.

2. Reserva de la Propiedad

Una vez encontrado el inmueble ideal, se firma una reserva y se entrega una seña (generalmente entre USD 1.000 y USD 5.000). Este documento reserva la propiedad por un plazo determinado (usualmente 7 a 15 días) mientras se verifica la documentación legal.

Importante: La reserva debe establecer claramente las condiciones de devolución si la operación no prospera por problemas de documentación del vendedor.

3. Verificación Legal del Inmueble

Esta es la etapa más crítica. Su abogado especializado en derecho inmobiliario debe verificar:

• Dominio: Consulta en el Registro de la Propiedad Inmueble para confirmar que el vendedor es el titular
• Inhibiciones: Verificar que el vendedor no tenga prohibición de vender
• Embargos: Confirmar que el inmueble no tiene embargos o hipotecas
• Deudas: Revisar que no existan deudas de ABL, expensas, servicios
• Estado parcelario: Verificar que no haya diferencias entre el título y la realidad catastral
• Certificado de regulación de obras: Confirmar que las construcciones están autorizadas

4. Boleto de Compraventa

Una vez verificada la documentación, se firma el boleto de compraventa. Este es un contrato privado que obliga a las partes a celebrar la escritura pública en un plazo determinado (generalmente 30 a 90 días).

En el boleto se entrega la seña, que suele ser del 20% al 30% del precio total. El boleto debe contener:

• Identificación completa de las partes
• Descripción del inmueble (ubicación, superficie, linderos, datos de dominio)
• Precio total y forma de pago
• Plazo para escriturar
• Estado de ocupación del inmueble
• Distribución de gastos e impuestos
• Cláusulas penales en caso de incumplimiento

5. Escritura Pública

La escritura traslativa de dominio es el acto formal mediante el cual se transfiere la propiedad. Se realiza ante escribano público y debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal.

El día de la escritura:

• Se abona el saldo del precio (70% a 80% restante)
• El escribano lee la escritura completa
• Ambas partes firman
• Se hace entrega de llaves (si corresponde)
• Se pagan honorarios e impuestos

6. Inscripción en el Registro

El escribano envía la escritura al Registro de la Propiedad Inmueble para su inscripción. Este trámite demora entre 30 y 60 días en CABA. Recién cuando la escritura está inscripta, el comprador es el propietario registral oponible a terceros.

Costos e Impuestos de la Compra-Venta en Buenos Aires

Gastos del Comprador

• Impuesto de Sellos (CABA): 3,6% del valor de venta (si el inmueble está en CABA)
• Honorarios del escribano: Aproximadamente 2% a 3% del valor de la operación (negociable)
• Certificados y tasas: Entre USD 500 y USD 1.000
• Honorarios del abogado: Entre 1% y 2% (opcional pero recomendado)
• Comisión inmobiliaria: 3% al 4% del precio (si usó inmobiliaria)

Total estimado de gastos del comprador: 10% a 13% del valor de compra

Gastos del Vendedor

• Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) - CABA: 1,5% del valor de venta
• Impuesto a las Ganancias (si corresponde): 15% sobre la ganancia obtenida (si la propiedad se vendió antes de 2 años de adquirida)
• Comisión inmobiliaria: 3% al 4% del precio
• Liberación de hipoteca: Si el inmueble está hipotecado
• Certificados de deuda: ABL, expensas, servicios

Aspectos Legales Cruciales en CABA

Bien de Familia

Si el inmueble que compra está afectado al régimen de bien de familia, el vendedor debe levantar esta afectación antes de escriturar. El bien de familia protege la vivienda única familiar de embargos, pero requiere trámites adicionales para su venta.

Propiedades en Propiedad Horizontal

En Capital Federal, la mayoría de las propiedades son departamentos en propiedad horizontal. Es fundamental verificar:

• Que el reglamento de copropiedad esté inscripto
• El estado de las expensas (ordinarias y extraordinarias)
• Que no existan restricciones para la venta en el reglamento
• El estado del fondo de reserva del edificio
• Si hay juicios o reclamos del consorcio

Vivienda Única y Beneficios Fiscales

Si está comprando su única vivienda, puede acceder a beneficios impositivos:

• Reducción en el Impuesto de Sellos (hasta 50% de descuento en algunos casos)
• Exención del Impuesto a los Bienes Personales (para vivienda única hasta cierto valor)
• Créditos hipotecarios con tasas preferenciales

Compra con Préstamo Hipotecario

Si financia la compra con un crédito hipotecario, el proceso tiene pasos adicionales:

1. Precalificación bancaria
2. Tasación bancaria del inmueble
3. Aprobación del crédito
4. Constitución de hipoteca en la escritura
5. Desembolso bancario al vendedor

En 2025, los bancos en Argentina ofrecen créditos hipotecarios con tasas que van del 8% al 12% anual en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), financiando hasta el 75% del valor de tasación.

Casos Especiales en Capital Federal

Venta de Herencia

Si está comprando una propiedad que forma parte de una sucesión, debe verificar:

• Que la sucesión esté declarada
• Que todos los herederos consientan la venta
• Que se hayan pagado los impuestos sucesorios
• Que la hijuela (documento que adjudica bienes) esté inscripta

Compra a Desarrolladores (Pozo)

La compra en pozo (inmuebles en construcción) en Buenos Aires está regulada por la Ley 27.329. El desarrollador debe:

• Estar inscripto en el Registro de Inmuebles en Construcción
• Tener seguro de caución que garantice la inversión
• Entregar estados de avance de obra
• Cumplir con plazos de entrega (con tolerancia del 15%)

Venta con Locatario

Si compra una propiedad alquilada, el inquilino tiene derecho de permanecer hasta el vencimiento del contrato. El nuevo propietario no puede desalojarlo, salvo las excepciones previstas en la Ley de Alquileres 27.551.

Errores Comunes a Evitar

1. No verificar la documentación: Siempre solicite un informe de dominio actualizado y revise personalmente los documentos
2. Pagar sin escribano: Nunca realice pagos importantes sin la supervisión de un escribano o abogado
3. No incluir cláusulas penales: El boleto debe establecer multas por incumplimiento
4. Ignorar las expensas extraordinarias: Pueden representar desembolsos significativos inesperados
5. No contratar seguro de caución: En operaciones grandes, este seguro protege su inversión
6. Aceptar valores de venta declarados menores: "Blanquear" la operación lo protege a futuro

La Importancia de Declarar el Valor Real

Aunque es una práctica extendida declarar valores menores para reducir impuestos, esto puede traer serios problemas:

• Si vende la propiedad en el futuro, la ganancia imponible será mayor
• Dificulta el acceso a créditos hipotecarios
• Puede generar inspecciones de AFIP y multas
• Reduce el valor de mercado de su propiedad
• Problemas en casos de divorcio o sucesiones

En Morrone Abogados recomendamos siempre declarar el valor real de la operación para evitar problemas legales futuros.

Compra por Extranjeros en Argentina

Los extranjeros pueden comprar propiedades en Argentina libremente, con algunas excepciones:

• Se requiere CUIL/CUIT argentino (se obtiene en AFIP)
• No pueden comprarse más de 1.000 hectáreas de campo en zonas de seguridad
• El dinero debe ingresarse legalmente al país
• Los impuestos son los mismos que para argentinos

Aspectos Urbanísticos en CABA

Cada barrio de Buenos Aires tiene su propio Código de Planeamiento Urbano que regula:

• Altura máxima de edificios
• FOT (Factor de Ocupación Total)
• Usos permitidos (residencial, comercial, mixto)
• Requisitos de estacionamiento
• Protección patrimonial

Si planea realizar modificaciones o ampliaciones, verifique primero las restricciones urbanísticas con la Dirección General de Interpretación Urbanística del GCBA.

Mediación en Conflictos Inmobiliarios

Si surgen conflictos durante la compra-venta (incumplimientos, vicios ocultos, diferencias en medidas), la mediación es una herramienta efectiva antes de recurrir a la justicia. Muchas disputas inmobiliarias se resuelven satisfactoriamente mediante este proceso.

Checklist Final Antes de Escriturar

Antes del día de la escritura, verifique que tiene:

• ✓ Informe de dominio actualizado (no mayor a 30 días)
• ✓ Libre deuda de ABL, expensas y servicios
• ✓ Certificado catastral
• ✓ Plano de mensura (si corresponde)
• ✓ Reglamento de copropiedad (para PH)
• ✓ Certificado de regulación de obras o final de obra
• ✓ DNI de ambas partes
• ✓ CUIT/CUIL
• ✓ Certificado de soltería o copia de partida de matrimonio
• ✓ El dinero disponible en cuenta bancaria para la transferencia

Recursos Oficiales y Enlaces Útiles

• Registro de la Propiedad Inmueble de CABA - Consultas de dominio y trámites relacionados
• Registro de Inmuebles en Construcción - Verificación de desarrolladores y proyectos en pozo

Conclusión

La compra o venta de una propiedad en Capital Federal es un proceso complejo que involucra aspectos legales, fiscales, urbanísticos y financieros. Cada operación es única y requiere un análisis detallado de la documentación para evitar problemas futuros.

Contar con asesoramiento legal especializado desde el inicio no es un gasto, sino una inversión que protege su patrimonio. Un error en la verificación de documentación o en la redacción del boleto puede costarle mucho más que los honorarios de un buen abogado.

En Morrone Abogados, contamos con amplia experiencia en operaciones inmobiliarias en toda la Ciudad de Buenos Aires. Nuestro equipo de abogados especializados en derecho inmobiliario se encarga de verificar cada detalle, desde el informe de dominio hasta la inscripción de la escritura, garantizando que su inversión esté completamente protegida.

Ya sea que esté comprando su primera vivienda, invirtiendo en un departamento para alquilar, o vendiendo una propiedad heredada, lo acompañamos en cada etapa del proceso. Contáctenos para una consulta personalizada sobre su operación inmobiliaria.